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Häufige Fragen für Immobilienverwalter
Antworten rund um die Absicherung von Objekten und Verwaltertätigkeit.
Fragen und Antworten
Was sichert die Verwalterhaftpflicht ab?
Reine Vermögensschäden aus Ihrer Tätigkeit, etwa durch eine versäumte Frist.
Brauchen wir Elementarschutz?
In vielen Lagen sehr empfehlenswert. Wir bereiten die Infos für die Eigentümer auf.
Können mehrere Objekte gebündelt werden?
Ja, das schafft Überblick. Wir erstellen eine Objektliste.
Wer meldet einen Schaden?
In der Regel die Verwaltung. Wir nehmen Ihnen die Abstimmung ab.
Ist die WEG-Verwaltung extra?
Dafür gibt es eine eigene, passende Haftpflichtlösung.
Fragen zu einzelnen Versicherungen
Diese Antworten stammen von den Produktseiten dieser Kundengruppe, nach Vertrag sortiert. Insgesamt sind es 77 Fragen. Die Überschrift jedes Vertrags führt zur passenden Seite mit allen Einzelheiten.
Gebäude und Technik
Wohngebäudeversicherung
Ist Elementarschutz enthalten?
Nicht automatisch. Naturgefahren wie Überschwemmung, Starkregen und Rückstau deckt erst der Elementarbaustein. Ende 2024 hatten rund 57 Prozent der Wohngebäude diesen Schutz.
Wer ist Vertragspartner?
Je nach Objekt der Eigentümer oder bei der WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband nach § 9a WEG. Die Verwaltung schließt und betreut den Vertrag. Wir klären die Konstellation.
Wie wird der Wert bestimmt?
Meist über den gleitenden Neuwert. Der Wert 1914 wird jährlich an die Baukostenentwicklung angepasst. Wir erklären die Berechnung.
Wie groß ist das Leitungswasserrisiko?
Leitungswasser verursacht knapp die Hälfte des Schadenaufwands in der Wohngebäudeversicherung; 2024 waren es laut GDV rund 4,9 Milliarden Euro.
Was passiert bei Unterversicherung?
Ohne Unterversicherungsverzicht wird die Entschädigung anteilig gekürzt. Ein korrekt ermittelter Wert 1914 ist daher zentral.
Ist die Gebäudeversicherung für eine WEG vorgeschrieben?
Eine staatliche Versicherungspflicht besteht nicht, doch die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
Elementarschutz
Sollte die WEG das beschließen?
Häufig ja. Angesichts steigender Starkregenrisiken bereiten wir die nötigen Informationen und eine Beschlussvorlage für die Eigentümer auf.
Lässt sich jedes Objekt absichern?
In den meisten Lagen ja. Versicherer richten die Zeichnung nach der Gefährdungslage des Objekts über das Zonierungssystem ZÜRS Geo mit vier Gefährdungsklassen; in den hohen Klassen kann der Schutz mit Selbstbeteiligung oder Annahmebeschränkung verbunden sein. Stark gefährdete Lagen klären wir individuell.
Gilt es für Gebäude und Tiefgarage?
Beides lässt sich berücksichtigen. Tiefgaragen und Keller sollten ausdrücklich benannt werden. Wir prüfen das Objekt.
Wie verbreitet ist Elementarschutz?
Ende 2024 hatten rund 57 Prozent der Wohngebäude einen Elementareinschluss, 2017 waren es noch 41 Prozent.
Ist Starkregen ohne Hochwasser versichert?
Marktüblich ja, wenn Überschwemmung durch Witterungsniederschläge eingeschlossen ist. Das ist ein zentraler Prüfpunkt.
Ist Grundwasser mitversichert?
Grundwasser ohne Überschwemmungsbezug ist marktüblich ausgeschlossen.
Leitungswasser und Glas
Gehört das zur Gebäudeversicherung?
Leitungswasser ist meist Teil der Wohngebäudeversicherung und dort der größte Posten: Knapp die Hälfte des Schadenaufwands entfällt darauf, 2024 laut GDV rund 4,9 Milliarden Euro. Glas lässt sich ergänzen.
Wer meldet den Schaden?
In der Regel die Verwaltung. Wir nehmen Ihnen die Abstimmung ab.
Sind Frostschäden dabei?
Frostbedingte Rohrschäden sind oft eingeschlossen. Den Umfang klären wir.
Wie häufig sind Frostschäden?
Rund 26.000 versicherte Schäden pro Jahr, etwa zwei bis drei Prozent aller Leitungswasserschäden, mit rund 130 Millionen Euro Aufwand jährlich.
Wer trägt bei einer WEG die Selbstbeteiligung?
Alle Eigentümer gemeinsam nach dem geltenden Kostenschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG), auch wenn der Schaden nur in einer Wohnung auftrat (BGH, Az. V ZR 69/21).
Sind Wartungsversäumnisse versichert?
Nein, Schäden durch aufgeschobene Wartung und allmähliche Feuchtigkeit sind ausgeschlossen. Die regelmäßige Kontrolle der Leitungen ist Obliegenheit.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Was ist die Verkehrssicherungspflicht?
Die Pflicht, Gefahren am Gebäude und Grundstück abzuwenden, etwa durch Räumen, Streuen und Wartung, damit Dritte sicher passieren. Wer sie schuldhaft verletzt und dadurch einen Dritten schädigt, haftet nach § 823 BGB; für beauftragte Verrichtungsgehilfen wie einen Hausmeisterdienst greift § 831 BGB.
Greift sie auch bei Winterdienst?
Schäden durch Glätte sind ein typischer Fall, wenn die Räum- und Streupflicht betroffen ist. Nach dem BGH beschränkt sie sich regelmäßig auf das eigene Grundstück, sofern die Gemeinde nichts anderes auf den Anlieger überträgt (Az. VIII ZR 255/16).
Was ist mit dem Öltank im Keller?
Gewässerschäden aus einem Öltank unterliegen einer Anlagenhaftung auch ohne eigenes Verschulden (§ 89 Abs. 2 WHG); sie sind über eine Gewässerschaden-/Umweltdeckung abzusichern.
Zahlt die Versicherung auch Schäden am Gebäude selbst?
Nein, dafür ist die Wohngebäudeversicherung zuständig. Die Haftpflicht deckt Ansprüche Dritter.
Wer ist Vertragspartner bei der WEG?
Bei Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; die Absicherung ist Teil ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG).
Technische Versicherung
Ist die Heizung nicht über das Gebäude versichert?
Fest verbaute Technik teils ja, doch technische Ursachen wie Defekte deckt erst diese Versicherung.
Sind Wartungskosten dabei?
Reine Wartung ist nicht versichert, wohl aber plötzliche Schäden. Wir erklären die Abgrenzung.
Gilt der Schutz für mehrere Anlagen?
Ja, wir bilden die Technik des Objekts passend ab.
Ist Verschleiß versichert?
Marktüblich nein oder nur eingeschränkt. Das ist ein zentraler Prüfpunkt im Bedingungsvergleich.
Ist Überspannung nach Blitz ein reales Risiko?
Ja, 2024 zahlten die Versicherer laut GDV rund 350 Millionen Euro für Blitz- und Überspannungsschäden, statistisch alle 2,5 Minuten ein Schaden.
Muss ich Wartung und Prüfungen nachweisen?
Ja, Wartungs- und Prüfobliegenheiten sind marktüblich. Bei Aufzügen kommt die gesetzliche ZÜS-Prüfung nach der Betriebssicherheitsverordnung hinzu.
Mietausfall
Wann zahlt die Versicherung?
Nach einem versicherten Gebäudeschaden, der die Wohnung unbewohnbar macht.
Wie lange wird gezahlt?
Für die vereinbarte Haftzeit bis zur Wiederherstellung, marktüblich 12 Monate, in besseren Tarifen bis 24 oder 36 Monate. Wir wählen sie passend.
Gilt das auch bei Leerstand?
Versichert ist der Ausfall vermieteter Einheiten nach einem Schaden, nicht allgemeiner Leerstand.
Ist Mietausfall automatisch in der Gebäudeversicherung?
Für Wohnraum ist er in den Musterbedingungen der Wohngebäudeversicherung marktüblich ohne besondere Vereinbarung eingeschlossen. Umfang und Haftzeit sind tarifabhängig.
Wird die Brutto- oder die Nettomiete ersetzt?
Marktüblich die Nettokaltmiete zuzüglich der fortlaufenden Nebenkosten, die der Mieter nicht mehr trägt.
Was passiert bei verzögerter Reparatur?
Erstattet wird der für die Wiederherstellung objektiv erforderliche Zeitraum. Selbst verursachte Verzögerungen verlängern die Leistung nicht.
Haftung und Recht
Vermögensschaden- und Verwalterhaftpflicht
Was ist ein reiner Vermögensschaden?
Ein finanzieller Schaden ohne vorausgehenden Sach- oder Personenschaden, etwa durch eine versäumte Frist.
Ist sie wirklich vorgeschrieben?
Für die gewerbliche Verwaltung von Wohnimmobilien ja, der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung ist Voraussetzung der Gewerbeerlaubnis (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO).
Welche Summen schreibt das Gesetz vor?
500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres (§ 15 Abs. 2 MaBV).
Sind meine Mitarbeitenden mitversichert?
Der Pflichtvertrag muss sich auch auf Vermögensschäden erstrecken, für die Sie nach § 278 oder § 831 BGB für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen einzustehen haben (§ 15 Abs. 3 MaBV).
Ist Vorsatz gedeckt?
Nein. Die Haftung für wissentliche Pflichtverletzung kann ausgeschlossen werden (§ 15 Abs. 5 MaBV), Vorsatz ist nach § 103 VVG nicht versichert.
Ist die WEG-Verwaltung getrennt?
Für die WEG-Verwaltung gibt es eine eigene, passende Lösung.
WEG-Verwalterhaftpflicht
Reicht die allgemeine Verwalterhaftpflicht?
Für reine WEG-Mandate ist die spezielle Lösung passgenauer, denn der WEG-Verwalter trifft eigenständig die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 27 WEG) und steht dafür ein. Wir stimmen das ab.
Sind Vertrauensschäden dabei?
Diese lassen sich gezielt ergänzen.
Gilt der Schutz pro Gemeinschaft?
Wir richten die Deckung an Ihren Mandaten aus.
Muss der WEG-Verwalter zertifiziert sein?
Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 26a WEG) gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), mit Ausnahmen bei weniger als neun Sondereigentumsrechten; die Kenntnisse weisen Verwalter in einer Prüfung vor der IHK nach.
Gilt auch hier die gesetzliche Mindestsumme?
Ja, soweit die Tätigkeit unter die Wohnimmobilienverwaltung nach § 34c GewO fällt, gelten 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro je Jahr (§ 15 Abs. 2 MaBV).
Was prüft der Verwaltungsbeirat?
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft werden (§ 29 Abs. 2 WEG).
Vertrauensschadenversicherung
Was unterscheidet sie von der Verwalterhaftpflicht?
Diese deckt vorsätzliche Veruntreuung, die Verwalterhaftpflicht fahrlässige Fehler.
Sind nur eigene Mitarbeitende versichert?
Je nach Tarif auch externe Dritte. Wir prüfen den Umfang.
Lohnt sich das für kleine Büros?
Schon ein einzelner Fall kann existenzbedrohend sein. Der GDV geht davon aus, dass jährlich 5 bis 10 Prozent der Unternehmen von eigenen Mitarbeitenden betrogen werden. Wir schätzen das Risiko ein.
Wie hoch sind die Schäden typischerweise?
Kriminelle Mitarbeitende erbeuten laut GDV im Schnitt fast 115.000 Euro, bevor sie auffliegen.
Sind eigene Mitarbeitende das größere Risiko?
Ja, sie verursachen laut GDV knapp zwei Drittel der Fälle und rund 75 Prozent des Gesamtschadens.
Welche Kontrollen sind sinnvoll?
Vier-Augen-Prinzip bei Zahlungen, klare Zuständigkeiten, ein Hinweisgebersystem und regelmäßige Schulungen.
D&O für Verantwortliche
Wer ist versichert?
Die Organe und benannten Verantwortlichen, je nach Vertrag.
Brauchen das auch Beiräte?
Auch Beiräte können haften. Unentgeltliche Beiräte haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG), entgeltliche weitergehend. Wir schätzen das Risiko mit Ihnen ein.
Zahlt die Gesellschaft den Vertrag?
Meist schließt die Gesellschaft ab und schützt damit ihre Verantwortlichen.
Was deckt die D&O genau?
Reine Vermögensschäden aus der Organ- oder Beiratstätigkeit und die Abwehr unberechtigter Ansprüche.
Ist Vorsatz versichert?
Nein, vorsätzliche Pflichtverletzungen und Straftaten sind ausgeschlossen (§ 103 VVG).
Was unterscheidet D&O von der Verwalterhaftpflicht?
Die Verwalterhaftpflicht deckt die Vermögensschäden aus der Verwaltertätigkeit des Betriebs, die D&O die persönliche Haftung der Organe und Verantwortlichen.
Gewerblicher Rechtsschutz
Sind Mietstreitigkeiten abgedeckt?
Das ist ein zentraler Baustein. Wir stimmen den Umfang auf Ihre Mandate ab.
Gibt es Wartezeiten?
Für manche Bereiche ja, marktüblich rund drei Monate; im Arbeitsrecht sind Wartezeiten regelmäßig vorgesehen, Verkehrsrechtsschutz oft ohne. Wir erklären die Fristen vorab.
Gilt der Schutz pro Mandat?
Wir richten die Deckung an Ihrer Tätigkeit aus.
Welche Kosten übernimmt der Rechtsschutz?
Marktüblich Anwalts- und Gerichtskosten, Sachverständigen- und Zeugenkosten sowie im Unterliegensfall die gegnerischen Anwaltskosten. Anwalts- und Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert und sind über GKG und RVG geregelt; im Verfahren können sie erheblich werden.
Sind Streitigkeiten mit Mitarbeitenden versichert?
Mit dem Baustein Arbeitsrechtsschutz marktüblich ja. Umfang und Wartezeit sind tarifabhängig.
Was, wenn der Versicherer die Deckung ablehnt?
Bei fehlender Erfolgsaussicht oder Mutwilligkeit kann die Deckung abgelehnt werden; die Bedingungen sehen hierfür Verfahren vor.
Cyber- und Büroabsicherung
Brauche ich das als kleines Büro?
Gerade kleinere Verwaltungen sind oft schlechter geschützt: Laut BSI-Lagebericht 2025 waren rund 80 Prozent der von Ransomware betroffenen Organisationen kleine und mittlere Unternehmen. Der Schutz ist sehr sinnvoll.
Sind Mieterdaten relevant?
Ja, bei einer Datenschutzverletzung drohen Haftung und eine Meldepflicht nach Art. 33 DSGVO. Der Schutz greift hier.
Was muss ich technisch vorweisen?
Viele Tarife setzen Grundmaßnahmen voraus. Wir klären die Anforderungen.
Wie schnell muss ich eine Datenpanne melden?
Möglichst binnen 72 Stunden nach Bekanntwerden an die zuständige Aufsichtsbehörde; bei hohem Risiko zusätzlich Benachrichtigung der Betroffenen (Art. 33 und 34 DSGVO).
Sind auch Schäden bei meinem Cloud-Anbieter versichert?
Werden dort gespeicherte Daten manipuliert, infiziert oder unberechtigt zugänglich, besteht nach den Musterbedingungen 2024 Schutz; der reine Ausfall des Dienstleisters bleibt ausgeschlossen.
Ersetzt die Cyberpolice die Absicherung der Bürotechnik?
Nein, Sachschäden an Hardware gehören in die Inhalts- oder Elektronikdeckung. Die Cyberpolice deckt die Folgen von Informationssicherheitsverletzungen.
Fuhrpark und Finanzierung
Flotte für Servicefahrzeuge
Ab wann lohnt sich eine Flotte?
Ein Flottentarif bündelt mehrere Fahrzeuge in einem Rahmenvertrag; je nach Versicherer ist das marktüblich schon ab wenigen Fahrzeugen möglich, teils ab drei, häufig ab zehn. Ob es sich für Ihr Unternehmen rechnet, hängt von Bestand und Schadenverlauf ab. Wir rechnen es durch.
Wie werden neue Fahrzeuge aufgenommen?
Unkompliziert über den Rahmenvertrag.
Sind Spezialfahrzeuge möglich?
Ja, auch Transporter und Aufbauten lassen sich abbilden.
Ist die Kfz-Haftpflicht Pflicht?
Ja, der Halter ist nach § 1 PflVG verpflichtet, für jedes Fahrzeug mit Standort im Inland eine Haftpflichtversicherung abzuschließen und aufrechtzuerhalten.
Welche Summen schreibt das Gesetz vor?
Je Schadensfall mindestens 7,5 Millionen Euro für Personenschäden, 1.300.000 Euro für Sachschäden und 50.000 Euro für reine Vermögensschäden (Anlage zu § 4 Abs. 2 PflVG).
Kann ich Pkw und Transporter gemeinsam führen?
Ja, gemischte Bestände werden über Stückprämien je Wagnisklasse in einem Rahmenvertrag abgebildet.
Eine Frage zu einem bestimmten Objekt?
Nennen Sie uns das Objekt und worum es geht. Kostenlos und unverbindlich. Unser Team antwortet und erstellt auf Wunsch eine Objektliste, mit der sich mehrere Häuser bündeln lassen. Am besten vor der nächsten Eigentümerversammlung.